פסק-דין בתיק ת"א 59949-03-11

פתח דבר- כתב התביעה

1.         בפניי תביעה למתן סעד הצהרתי, אכיפת הסכם וצו עשה. לטענת התובע, יש להורות על מתן סעד הצהרתי לפיו ההסכם מיום 11/10/11 הינו בתוקף, ליתן צו המורה ללשכת רישום המקרקעין להשלים את הליכי רישום זכויותיו של הנתבע בנכס, להורות לנתבע לשתף פעולה עם התובע בכל הקשור לעסקת המכר של הנכס לרבות העברתו על שמו, להורות כי מסך התמורה בגין רכישת הנכס יקוזזו דמי השכירות ששולמו ביתר, בגין הפרת ההסכם על ידי הנתבע והתעשרותו שלא כדין על חשבון התובע.  

2.         לטענת התובע, הוא ואחיו הם בעליהם של מספר משרדים המצויים בקומת משרדים אחת ברח' לוחמי הגטאות בנהריה. הנתבע הוא הבעלים של אחד מהמשרדים המצוי באותה קומה הידוע כתת-חלקה 35 בחלקה 270 המצויה בגוש 18172 (להלן הנכס או המשרד) וזכויותיו רשומות בהערת אזהרה. נטען כי הנתבע ניסה בשנים האחרונות למכור את נכסו בתמורה ל-40,000 דולר ופנה למתווכים פרטיים. לפני כשנתיים, התקיים מו"מ בין התובע לנתבע לצורך רכישת הנכס. המו"מ לא צלח ובחודש יולי 2010 התחדש. באמצע חודש אוגוסט מסר הנתבע לתובע את מפתחות הנכס ואיפשר לו לעשות בו שימוש לצרכי עסקו והתובע החל לקיים משם את עסקו, שעניינו אחזקת נכסים בארץ ובחו"ל. במהלך חודש אוגוסט ובהסכמת הנתבע, שיפץ התובע את הנכס שהיה במצב רעוע, שיפוץ יסודי, כאשר בין החודשים אוגוסט- נובמבר 2010 בנין המשרדים בו מצוי הנכס עבר שיפוץ חיצוני ביוזמת התובע שרתם לשם כך את כל דיירי הבניין. נטען כי עלות היקף השיפוץ הגיעה ליותר מ-110,000 ש"ח וכל דייר נשא בעלות היחסית לשטח נכסו. בהתאם לכך, על הנתבע היה לשלם סך של 4,351.7 ש"ח. לטענת התובע, היות והמו"מ היה בשלב מתקדם והוא החזיק בנכס בפועל, הוא לא פנה לנתבע לשאת בתשלום הנ"ל או בשיפוץ הפנימי של המשרד והמתין להעברת הרישום בנכס על שם הנתבע, על מנת שיוכל להשלים את עסקת המכר של הנכס. נטען כי לאחר מו"מ הוחלט בתחילת חודש אוקטובר שהנכס יימכר לתובע בסך של 145,000 ש"ח כולל מע"מ. נטען כי הסכמה זו התבססה על המחיר שדרש הנתבע כפי שצוין במאגר המתווכים וכן על שמאות מיום 25/2/09 שנערכה לכל השטח בקומת המשרדים למטרת בטוחה לצורך נטילת הלוואה מהבנק. נטען שבהתאם לשמאות שווי הנכס היה 134,929 ש"ח.

3.         לטענת התובע בכתב תביעתו, לצורך עריכת ההסכם מינו הצדדים את עוה"ד מנאר ואכים (להלן: עוה"ד). מבדיקה שערכה עוה"ד עלה כי הנכס אינו רשום בפועל על שם הנתבע וכי  רשומה לטובתו הערת אזהרה. בעקבות כך, הסכימו הצדדים שהנתבע יפעל לרישום הנכס על שמו ובינתיים התובע ישכור את הנכס בדמי שכירות חודשיים בסך 1,400 ש"ח כולל מע"מ, לרבות תשלום דמי שכירות רטרואקטיביים החל ממחצית חודש אוגוסט. לטענת התובע, העובדה שעד חודש אוקטובר לא נערך הסכם שכירות מעידה על כוונת הצדדים לערוך הסכם מכר. עוד נטען כי העובדה שטרם הושלמו הליכי הרישום על שם הנתבע הביאה עימה צורך בעיכוב חובת הדיווח לרשויות המס ולכן היה צורך לעגן את המכר תחת הכותרת "אופציית רכישה". נטען כי הצדדים הודיעו על הסכמתם לעוה"ד שהעלתה זאת על הכתב ובהתאם נחתם בין הצדדים ביום 11/10/10 הסכם שכירות ואופציית רכישה ביחס לנכס (להלן: ההסכם). נטען כי בהתאם לסעיף 13 להסכם הנתבע התחייב לשתף פעולה עם עוה"ד לצורך השלמת רישום הנכס על שמו. נטען כי התובע שילם דמי שכירות החל מחודש אוגוסט ועד חודש נובמבר 2010 כולל בתחילת חודש נובמבר והנתבע מסר לו חשבונית מס. נטען כי בהמשך הנתבע נהג להגיע למשרד התובע ליטול את דמי השכירות מבלי להודיע או לתאם את מועד הגעתו. ביום 30/11/10 שילם התובע את דמי השכירות בגין חודש דצמבר וביום 11/1/11 הגיע הנתבע ליטול את דמי השכירות בגין חודש ינואר וקיבלם לידיו. נטען כי הנתבע עצמו שינה מכללא את מועד התשלום כפי שנקבע בהסכם המקורי.

4.         לטענת התובע, הנתבע הפר את ההסכם. לטענתו, ביום 26/1/11 הגיע הנתבע ליטול את דמי השכירות עבור חודש פברואר 2011 והתובע מסר לו כי חסרים לו פנקסי שיקים וכי ישלם לו בהזדמנות אחרת. בהזדמנות זו, בירר התובע עם הנתבע היכן עומדים הליכי הרישום, אז התברר לו לתדהמתו שאין בכוונת הנתבע למכור לו את הנכס במחיר שהוסכם בסעיף 14 (ב) להסכם וכי הוא דורש 200,000 ש"ח בתוספת מע"מ, אחרת אין בכוונתו ליתן לתובע לממש את האופציה. נטען כי החלטת הנתבע נבעה משיפוץ הנכס שהעלה את ערכו, אך התובע הוא זה שאחראי לשיפוץ ומימונו, תוך הסתמכות על מימוש אופציית הרכישה. הנתבע לא שב ליטול את דמי השכירות בגין חודש פברואר והתובע שלח המחאה לכתובת המופיעה על גבי החשבוניות, אך ההמחאה חזרה מסיבת מען שגוי. התובע אף פנה לעוה"ד שמסרה כי הנתבע מסרב לשתף עימה פעולה. לאחר בירור באינטרנט, שלח התובע את ההמחאה לבית הנתבע. בהמשך, פנה לעורכת דינו על מנת שתשלח לנתבע מכתב התראה נוכח סירובו לעמוד בחיובי ההסכם. התובע פירט בכתב תביעתו את התכתובות עם הנתבע בנוגע להפרת ההסכם, בין היתר במכתבים ששלח הנתבע לפיהם התובע חדל מתשלום דמי שכירות וכי נפלה טעות סופר לעניין תקופת השכירות וכן טעות מהותית בסעיף אופציית הרכישה בנוגע למחיר שלשיטתו הינו 200,000 ש"ח בצירוף מע"מ. עוד התבקש פינוי הנכס עד ליום 1/3/11 או לחילופין לחתום על הסכם שכירות חדש. נטען כי התובע משלם בינתיים את דמי השכירות החודשיים, שיתכן ולא היה צורך בתשלומם אילו הנתבע היה מקיים את חיובי ההסכם ומעביר את הנכס על שמו לצורך השלמת העסקה.

5.         בהיבט המשפטי נטען כי בהתאם לסעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 התובע רשאי לדרוש את אכיפת ההסכם. נטען כי זכות ביטול הסכם קבועה בסעיף 7 לחוק ותנאי בסיסי לכך הינו כי מדובר בהפרה יסודית. נטען כי סעיף 8 לחוק קובע את דרך ביטול ההסכם וככל שהנתבע סומך ידיו על הפרה לכאורה בתשלום דמי השכירות, היה עליו לשלוח את הודעת הביטול לכל המאוחר בחודש נובמבר 2010. נטען כי גם לו הנתבע קנה זכות לפיצוי בגין האיחור, הזכות לביטול ההסכם בטלה שעה בה הוא בחר לקבל את התשלום מידי התובע. עוד נטען כי גם לו יחשב מועד תשלום דמי השכירות כהפרה יסודית של ההסכם יהא זה צודק ונכון לראותה כ"תניה גורפת" כמשמעותה בסעיף 6 לחוק, הנעדרת תוקף משפטי. לחילופין, נטען כי בהתאם לסעיף 7 (ג) לחוק הסכם השכירות ניתן להפרדה מאופציית הרכישה והנתבע לא יכול לחזור בו ממתן האופציה, לאחר שהתובע השקיע רבות תוך הסתמכותו על מימוש האופציה. נטען כי יש לכבד הסכמים וכי חזרה מההסכם היא התנהגות בלתי סבירה.

6.         ביום 5/1/12 הסכימו הצדדים על מינוי שמאי שיבחן את ערך הנכס ביום חתימת ההסכם ונכון למועד ההחלטה, תוך שמירתם על זכויותיהם הדיוניות והמהותיות.

7.         ביום 18/3/12 הוריתי על מינוי שמאית המקרקעין שרית קיסרי כמומחית מטעם בית המשפט על מנת שתבדוק את שווי הנכס נשוא הדיון.

8.         ביום 22/5/12 הוגשה חוות הדעת כפי שיפורט להלן.

עמדת הצדדים בתצהיריהם

9.         התובע בתצהירו חזר על טענותיו בכתב התביעה באשר למו"מ שקדם לחתימת ההסכם מיום 11/10/10. עוד הוסיף התובע שבמועד החתימה על ההסכם הנתבע יידע אותו שקיים חוב לעיריית נהריה בשל אי תשלום ארנונה בסך 20,000 ש"ח בערך. התובע הוסיף שסוכם שהנתבע ישא בתשלום החוב שאינו מעניינו. עוד ציין התובע שלמיטב זכרונו הנתבע הזכיר את החוב בנוכחות עוה"ד וכי הוא חושב שעוה"ד אמרה לנתבע שעליו להשלים את תשלום החוב לצורך השלמת הליך הרישום. התובע טען שרק הנתבע חתם על יפוי כח בלתי חוזר לטובת עוה"ד לצורך העברת המשרד על שמו בטאבו. עוד הוסיף כי הוסכם ששכ"ט עוה"ד ישולם חצי חצי בינו לבין הנתבע עם סיום עסקת המכר וכי עד היום אף אחד מהצדדים למיטב ידיעתו לא נשא בתשלום חלקו. נטען כי עוה"ד הינה ניטראלית. לטענת התובע, הוא החל לשלם את דמי השכירות בחודש נובמבר 2010 בגין החודשים אוגוסט- נובמבר 2010 וחזר על טענותיו בנוגע להתנהלות הנתבע בעניין תשלום דמי השכירות והתכתובות ביניהם לאחר מכן.

10.        הנתבע בתצהירו טען כי בינו לבין התובע התנהל מו"מ להשכרת הנכס במסגרתו סוכם על תשלום דמי שכירות והועלתה הצעה לרכישת הנכס על ידי עירן זרקא. לטענתו, סוכם על מחיר של 200,000 ש"ח בצירוף מע"מ היות ודובר במשרד ועסקת מכירה חייבת במס בשיעור שיכול להגיע עד 60% משווי המכירה. לטענתו, התובע ידע על כך שרובץ חוב ארנונה על הנכס וכאשר פנו לעוה"ד היא טענה שאין צורך להביא אישור היות ומדובר בהעברת הזכויות על שמו ולא לצד ג'. לטענתו, לאחר כשבועיים עוה"ד צלצלה ומסרה לו שעוה"ד שמטפל בכל המתחם יבצע את ההעברה ואז פנה אליו וחתם על כל המסמכים הדרושים. לטענתו, הוא לא קרא את המסמכים, הוא שאל את עוה"ד ואת עירן זרקא אם נרשם סכום המכירה בחוזה ונמסר לו שלא. לטענתו, לאור החוב לעירייה שסכומו קרוב לשלושים אלף ש"ח ותשלום המס, לא היה נותר לו דבר כתוצאה מהמכירה. הנתבע טען שלא היה חותם על ההסכם לו היה קורא את המסמכים ורואה את סכום המכירה שנרשם. לטענתו, כאשר עירן החל לצלצל אליו הוא הבין שנרשם סכום בהסכם. עוד נטען בהקשר זה כי לו היה יודע שעליו לשלם לעירייה על מנת להמציא את האישור, לא היה מסכים לעסקה. לטענתו, התובע פעל בחוסר תום לב תוך הבטחות למחיקת החוב בעירייה ושהעסקה לא תחויב במס ואם תחויב סכומו יהיה נמוך. הנתבע בתצהירו, טען שלא התחייב לשאת בתשלום החוב לעירייה היות והינו אדם חולה ואין לו כסף או מקור הכנסה כלשהו. עוד טען הנתבע בתצהירו כי הוא שיפץ את הנכס כשנה לפני שהתובע שכר אותו, בעוד שהתובע עשה ריצוף של כשני מטרים מחוץ לנכס וסייד את הנכס. הנתבע הדגיש כי הנכס שלו הוא היחיד במתחם עם שירותים צמודים, בעוד שלכל המתחם ישנם שירותים משותפים. באשר לחוות הדעת השמאית טען הנתבע כי השמאות נערכה לפי נתונים שהתובע מסר לשמאית, שלא נפגשה עימו כלל לצורך עריכת השמאות ולא לקחה בחשבון את העובדה שלנכס יש שירותים צמודים. 

העדויות בבית המשפט

11.        בדיון שהתקיים ביום 10/3/13 העידה עוה"ד ואכים מנאר שייצגה את הצדדים להסכם. בעדותה, ציינה כי התקיימה ישיבה אחת בנוכחותה במו"מ, כאשר תפקידה היה להבטיח שהתובעים רוכשים את הנכס לאחר שהוא ירשם על שם הנתבע כבעלים בטאבו (עמ' 7 לפרוטוקול ש' 22-25). לטענתה, הסכם השכירות הוצע בגלל שלא היה רישום בטאבו והיא יעצה לתובעים, שרצו לרכוש את הנכס, שלא לבצע את העסקה ללא רישום בטאבו. עוה"ד ציינה שייצגה את שני הצדדים להסכם ולא ידעה לומר האם היא או הצדדים העלו את הצעת השכירות (עמ' 7 לפרוטוקול ש' 28- עמ' 8 ש' 4). העדה אישרה שהסך של 145,000 ש"ח הוא הסכום שהוסכם בין הצדדים וכי הקריאה את ההסכם לצדדים בטרם חתימתו (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 6-10). העדה נשאלה בנוגע לטעות בהסכם לפיו תקופת השכירות הינה לחצי חודש והשיבה שמדובר בטעות סופר וכי התקופה היתה לשנה. לדבריה, לאחר ה-31/8 היתה בקשר עם הנתבע ויש בתיק תרשומות לגבי הרישום בטאבו. לטענתה, לאחר שהתברר שעוה"ד רז מטפל ברישום, היא קישרה בין הנתבע לאהובה ממשרדו של עוה"ד רז אשר טיפלה ברישום ומאז לא שמעה מהצדדים (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 19-27). באשר לחוב בעירייה טענה העדה שהיה חוב והיא בקשה מהנתבע לטפל בו אך לא זכרה מעבר לכך (עמ' 8 לפרוטוקול ש' 28-31).

12.        בחקירתה הנגדית אישרה עוה"ד שהתובע היה לקוח שלה בעבר וכי הנתבע הגיע אליה דרך התובע, כאשר לדבריה, הם הגיעו לצורך עריכת הסכם מכר רגיל וכאשר התברר שאין רישום בטאבו הוחלט על עריכת הסכם שכירות. לטענתה, הנתבע ידע שהיא ייצגה את התובע בעבר. היא הוסיפה שהסבירה לנתבע שהיא מייצגת את שני הצדדים לעסקה. לטענתה, סוכם בין הצדדים שהיא תבצע את הרישום ולשם כך הנתבע חתם על יפוי כח רגיל ולא בלתי חוזר (עמ' 9 לפרוטוקול ש' 2-27).  עוה"ד נשאלה מדוע יפוי הכח היה רגיל היות וללא יפוי כח בלתי חוזר לא ניתן להעביר זכויות בנכס והשיבה כי יפוי הכח נתן לה אפשרות לברר במס שבח אם העסקה דווחה, האם שולמו מיסים ונותן לה זכות לברר עם עוה"ד רז מה קורה עם הנכס (עמ' 9 לפרוטוקול ש' 28- עמ' 10 ש' 2). עוה"ד אישרה שלא זכור לה שמי מהצדדים שילם לה (עמ' 10 לפרוטוקול ש' 12-13). העדה נשאלה בנוגע  לסעיף 14א להסכם השכירות והשיבה שפרשנות הסעיף והשימוש במונח "במידה" הינה כי אם הנתבע ירשום את הנכס על שמו במהלך תקופת השכירות, התובע יוכל לרכוש את המשרד. בהמשך נשאלה האם התובע לא היה רוכש את המשרד בהנחה שהנתבע לא היה מצליח לרשום את הנכס על שמו והשיבה שלאור סעיף 13א היא והצדדים סברו שתוך שנה ההליך יסתיים ולכן לא תכננו מעבר לתקופה כאמור (עמ' 10 לפרוטוקול ש' 16-28). לטענתה, מהסעיף עולה כי הנתבע חייב למכור בהתאם לאופציה המחייבת (עמ' 10 לפרוטוקול ש' 29- עמ' 11 ש' 2). העדה נשאלה האם הסבירה לתובע שיש לו אפשרות כמו בכל חוזה מכר לשלם את החוב במקום הנתבע והשיבה- " אבל זה לא חוזה מכר, זה שכירות" (עמ' 11 לפרוטוקול ש' 7-11).

13.        התובע בעדותו הסביר כי שמע על הנכס דרך מתווך כשנה לפני החתימה והיה מעוניין ברכישתו. לדבריו, ניהל מו"מ עם הנתבע דרך המתווך אך הם לא הגיעו להסכמה סופית לגבי מחיר הנכס. לדבריו, היה נתק ובערך בחודש יולי או אוגוסט 2010 נוצר קשר מחודש שלא דרך המתווך, לאחר שהמשרד פונה. לטענתו, הסיבה שרצה לרכוש את הנכס הינה כי במקום היה עסק בלתי חוקי שפונה והיות ויש בבעלותו מספר נכסים מושכרים במקום, רצה לוודא מי נמצא שם (עמ' 11 לפרוטוקול ש' 26- עמ' 12 ש' 10). התובע הסביר שנעשה הסכם שכירות בלתי מוגנת היות והתגלה שהנכס אינו בבעלות הנתבע והיה מעורב בנק בנושא המימון. לדבריו, לו היה נערך הסכם מכר הכולל את כל ההסכמות היה נוצר מצב בעייתי היות והוא לא יכול היה לקבל מימון מהבנק והיה עליו לשלם בזמן שהרישום עלול היה לקחת מספר חודשים (עמ' 12 לפרוטוקול ש' 13-22). התובע נשאל בנוגע לתקופה בה  התחייב הנתבע להעביר את הרישום על שמו והשיב-" בהסכם השכירות מצויין שהוא צריך להעביר את הזכויות על שמו על מנת לבצע את העסקה והוא מחוייב לשתף פעולה עם העוה"ד לעשות זאת" (עמ' 12 לפרוטוקול ש' 23-30). התובע אישר שכל ההסכמות בין הצדדים סוכמו במשרדו וכי כאשר הם הגיעו לעוה"ד נערכו רק תיקונים אחרונים. לטענתו, אצל עוה"ד דובר גם על הסכם השכירות וגם על העברת הזכויות, לרבות העובדה שעוה"ד רז יבצע זאת והעלות. עוד טען שסוכם שעוה"ד ואכים תפעל להעברת הזכויות על שמו. לטענת התובע, הוא זוכר שהנתבע חתם על יפוי כח לטובת עוה"ד. לדבריו, סוכם ששכ"ט עוה"ד ישולם חצי חצי. הוא אישר שלא שילם את חלקו היות ולטענתו סוכם שהסכום ישולם בתום עסקת המכר, שלא בוצעה (עמ' 13 לפרוטוקול ש' 7-25). התובע אישר כי ידע שיש חוב ארנונה לנכס. התובע נשאל בנוגע לסעיף 14א ולשימוש במונח "במידה" והשיב שלא היתה לנתבע מניעה מלבצע את הרישום והנתבע גרם לכך שהרישום לא יבוצע (עמ' 14 לפרוטוקול ש' 5-14). התובע השיב שהחליט להגיש את התביעה לאחר שהבין שהנתבע דורש מחיר מופרז בגין הנכס ומסכל את העסקה. הוא נשאל האם חוזה השכירות היה לתקפה של שנה והשיב - " בודאי, הוכחה לכך, נכון שיש שם טעות בתאריך, הוכחה לכך שהוא נכתב ונחתם אחרי המועד שלכאורה כתוב בו שהוא התקופה, גם השיקים שהוא קיבל הם ליתר מהתקופה הזו". התובע נשאל מתי הבחין בטעות והשיב שמספר חודשים לאחר מכן. לטענתו, לא היה צורך לתקן זאת היות וההתנהלות בין הצדדים היתה מובנת ולא היתה בעייתית וכן באותה תקופה זה היה קרוב למועד הגשת התביעה ולא היה בסיס לשיח בעניין (עמ' 14 לפרוטוקול ש' 15-29). התובע נשאל בעדותו מדוע לא דאג להקציב לנתבע זמן לרישום זכויותיו והשיב שהוקצב לו זמן של שנה המהווה תקופה מספיקה לכל הדעות. בהמשך נשאל מה הסנקציה והשיב שאינו עוה"ד וכי הדברים היו ברורים בינו לבין הנתבע (עמ' 14 לפרוטוקול ש' 30- עמ' 15 ש' 8).

14.        הנתבע בעדותו אישר שגם היום הוא מעוניין במכירת הנכס. לטענתו, ההסכם לא הוקרא לו בטרם חתימתו. לטענתו, הוא הגיע מבית החולים והיה ללא משקפיים ולפיכך שאל את התובע ואת עוה"ד האם מצוינים סכומים על גבי ההסכם והם השיבו לשלילה. לטענת הנתבע הוא שיפוצניק ולא עוסק בחתימה על הסכמים. לדבריו, הוא מאמין לאנשים. כאשר נשאל האם התובע ועוה"ד עשו יד אחת כנגדו, השיב שהם לא פעלו בתום לב וכי דובר בעוה"ד של התובע ולא שלו. הנתבע אישר שיודע קרוא וכתוב (עמ' 15 לפרוטוקול ש' 17- עמ' 16 ש' 7). הנתבע נשאל בנוגע לשוכרים הקודמים בנכס האחראים לחוב בארנונה. הוא הוסיף שהחוב בארנונה נובע מכך שהחל משנת 2002 המקום לא הושכר. לדבריו, הוא ניסה לפעול לסילוקו אך נאמר לו שעליו לשלם את החוב. לטענת הנתבע, העסקה לא היתה מתבצעת לו עוה"ד היתה אומרת לו שעליו להביא אישור. הנתבע טען כי קודם סוכם על תשלום דמי שכירות ורק לאחר מכן על המכירה. הנתבע אישר שהתובע נכנס לנכס בחודש אוגוסט וטען שמסר לו את המפתח כי האמין שהוא לא צריך לדאוג והם בסדר (עמ' 16 לפרוטוקול ש' 8-32). הנתבע נשאל מדוע חתם על הסכם שכירות בחודש אוגוסט והמתין לקבלת תשלום עד חודש אוקטובר והשיב שהיה חולה ולא היה לו זמן. לדבריו, המתווך התקשר אליו ובחודשים נובמבר, דצמבר וינואר הוא הגיע ליטול את דמי השכירות. לטענתו, בינואר התובע סירב לשלם לו היות והוא הודיע לו שאין עסקה (עמ' 17 לפרוטוקול ש' 1-8). לטענת הנתבע, רק לאחר שהתובע החל לצלצל ולברר מה בנוגע להעברה הוא בחן את ההסכם והבין שהמחיר הרשום הוא 145,000 ש"ח ולא 200,000 ש"ח. הנתבע נשאל כיצד הגיע לטענה לפיה העסקה חייבת במס עד 60% והשיב שכך נמסר לו על ידי רואה החשבון שלו. בנוגע לחוב טען הנתבע שהובטח לו שיסייעו לו במחיקת החוב. בהמשך טען שהכוונה היתה " לא לשלם, להקטין אותו". לטענתו, התובע טען שישנה מישהי מהמושב שלו שעובדת בעירייה והוא ינסה לסייע לו במחיקת החוב דרכה. כאשר נשאל בנוגע לתשלום המיסים טען שהתובע הבטיח " שהוא יסדר את זה" (עמ' 17 לפרוטוקול ש' 8-31). הנתבע הסביר בעדותו כיצד הגיע למחיר המבוקש על ידו נוכח הערכות השמאית שאינן תואמות לדרישתו והסביר שזו הפנסיה שלו והוא זקוק לכסף על מנת לרכוש את חלקם של אחיו בבית אימו שנפטרה. הנתבע אישר שאינו מוכן למכור את הנכס בסך של 145,000 ש"ח היות וזה לא כדאי עבורו (עמ' 18 לפרוטוקול ש' 1-12). הנתבע אישר שבעמוד 6 לדו"ח השמאות כתוב שיש בנכס תא שירותים כאשר לדבריו, הנכס שווה יותר בשל תא השירותים (עמ' 18 לפרוטוקול ש' 13-16). הנתבע הכחיש שבמעמד החתימה נערכו שינויים כאשר לטענתו הוא לא קרא את ההסכם כך שלא יכול היה לבצע שינויים. לדבריו, רק חתם על יפוי כח לעוה"ד על מנת שתעביר את הנכס על שמו, דבר שחשוב לו ללא קשר למכירה לתובע. הנתבע נשאל האם ברגע שהוא מעביר את הנכס על שמו הוא מחויב למכור והשיב-" לא במחיר הזה" (עמ' 18 לפרוטוקול ש' 17-28). לדבריו, התובע שלח לו צ'יק בחודש ינואר לאחר שקיבל מכתב מעוה"ד שלו וזאת לאחר שטען בפניו שאינו מוכן לשלם לו את דמי השכירות. כאשר נאמר לו שהמכתב מעוה"ד שלו הגיע רק ביום 1/3 הוא טען שאינו זוכר (עמ' 18 לפרוטוקול ש' 30- עמ' 19 ש' 3). בהמשך טען שבחודש פברואר התובע אמר שלא ישלם לו ולאחר מכן טען שאולי התבלבל ודובר בחודש מרץ (עמ' 19 לפרוטוקול ש' 4-7). בהמשך, טען הנתבע שהמכתב נושא תאריך 16/2. כאשר נאמר לנתבע שהמכתב המודיע על בטלות ההסכם נעשה לא בגלל האיחור בדמי השכירות אלא בגלל שהוא התחרט נוכח סכום המכירה הוא השיב כי אין קשר וכי על התובע היה לשאת בתשלום דמי השכירות בהתאם להסכם. הנתבע נשאל בנוגע לכתובת המצוינת על גבי החשבונית ואישר כי ת.ד. המצוין אינו קיים וטען כי התובע שלח לו שיק לפני כן לכתובתו (עמ' 19 לפרוטוקול ש' 8- עמ' 20 ש' 11).                     

חוות דעת המומחית מטעם בית המשפט

15.        המומחית בחוות דעתה קבעה כי שווי הנכס למועד הקובע 11/10/10 הינו 138,000 ש"ח ולמועד הקובע 22/4/12 הינו 153,000 ש"ח. בשני המקרים שווי הנכס התבסס על שקלול שתי הגישות- גישת היוון ההכנסות וגישת ההשוואה.